Lisa Hör et Matthieu M. - Publié le 1 novembre 2018
VENTILATION - Qui est chargé d'entretenir la VMC ? Qui doit remplacer la VMC en cas de panne ? Voici nos réponses d'experts.
Mis à jour le 14 novembre 2025.
Pour évacuer l'humidité, la vapeur d'eau et même la pollution, il est important d'équiper son intérieur d'un bon système de ventilation.
La Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) fait partie des options les plus répandues car elle assure une ventilation en continu et limite les pertes de chaleur. Celle dite “permanente” est par ailleurs obligatoire dans les logements depuis un arrêté datant de 1982. Mais que faire si le logement que vous louez n'en possède pas ? Quelles sont vos obligations en tant que propriétaire ? Le locataire est-il dans l'obligation d'entretenir la VMC ?
La VMC joue un rôle central dans la qualité de l'air intérieur : elle permet une bonne aération, limite la condensation, évite les moisissures et protège aussi bien la maison que la santé des occupants. Une mauvaise ventilation peut provoquer des problèmes d'humidité, de mauvaises odeurs, voire des dégradations liées à l'eau sur les murs et plafonds.
Locataire ou propriétaire : qui doit s'occuper de la VMC ?
Locataire ou propriétaire : qui doit s'occuper de la VMC ?
Les obligations du propriétaire : fournir un logement décent et équipé
Maître Carbonnier, avocat en droit de l'immobilier nous explique qu'en raison des problèmes d'humidité, “un logement peut devenir indécent voire insalubre, à cause notamment de la condensation.”
Il rappelle donc que le propriétaire est dans l'obligation de fournir “un logement décent” et la “VMC est un moyen de fournir un logement décent.” Comme nous le précisions, installer une VMC est obligatoire dans les logements construits après 1982.
Le bailleur doit donc veiller à ce que l'équipement de ventilation fonctionne correctement dès la mise en location. Cela fait partie de sa responsabilité au titre du bail : l'habitat doit être équipé d'un système d'aération conforme aux normes en vigueur et au décret sur la décence des logements. Un dispositif défaillant ou absente peut être considérée comme un manquement aux obligations du propriétaire.
Les responsabilités du locataire : l'entretien courant au quotidien
Effectivement, il est en charge de l'entretien courant de son logement, dont la VMC fait partie. Pour cela, il est nécessaire “d'éliminer la poussière qui s'accumule à force de fonctionner et obstrue le filtre”, précise maître Carbonnier.
Dominique Gadeix, directeur adjoint de l'Adil 75 (Agence départementale pour l'information sur le logement) souligne que “les dépenses d'exploitations de la VMC sont à la charge du locataire” et se répercutent sur les charges locatives dans les logements collectifs.
Le locataire peut entretenir certaines parties de la VMC lui-même (entrées d'air, bouches d'extraction et parfois ventilateur), mais si un artisan intervient pour l'entretien des gaines, c'est au locataire de payer.
Concrètement, l'entretien courant comprend le nettoyage régulier des bouches d'aération, des entrées d'air, des grilles et parfois du moteur accessible. Ce nettoyage évitel'accumulation de poussière, réduit le bruit et améliore l'efficacité de la ventilation. Cet entretien fait partie des charges locatives, car il relève de la gestion quotidienne du logement.
En cas de panne : qui paie les réparations ?
Que faire en cas de panne de la VMC ? Deux options sont envisageables :
- Si la panne est causée par l'ancienneté et la vétusté de l'appareil, il revient au propriétaire de la remplacer. “On estime qu'une VMC est arrivée au bout de sa vie après 10 voire 15 ans”, indique maître Carbonnier.
- En revanche si la panne est occasionnée parce que le locataire ne l'entretient pas suffisamment, les travaux de remplacement sont à la charge du locataire. Quand la VMC est neuve, il y a de fortes chances pour que le locataire hérite de ces frais.
Le problème pour l'avocat spécialiste du logement c'est “la zone grise”, lorsque la VMC “n'a ni un an ni 15 ans.” Il est alors difficile de déterminer qui du locataire ou du propriétaire est responsable de la panne.
On parle alors d'usure normale : avec le temps, même un bon équipement finit par devenir vétuste. Dans ce cas, le remplacement relève en principe du propriétaire. En revanche, une défaillance due à un manque d'entretien, à un défaut de nettoyage ou à une mauvaise utilisation peut engager la responsabilité du locataire.
Une VMC en panne entraîne rapidement des désagréments : humidité persistante, odeurs, condensation sur les vitres, apparition de moisissures, dégradation des murs et parfois même des problèmes de santé. Il est donc dans l'intérêt du propriétaire comme du locataire d'agir rapidement.
“Je conseille aux propriétaires de la changer le plus vite possible car si on ne fait rien cela peut poser de vrais problèmes dans le logement”, conseille cependant maître Carbonnier.
Et pour bien entretenir votre VMC, consultez nos conseils d'experts !
En cas de doute, il est recommandé de faire constater la panne par un professionnel afin d'identifier l'origine exacte : défaut d'installation, usure, manque d'entretien ou problème électrique. Ce diagnostic permet de déterminer clairement la responsabilité de chacun selon le bail et la réglementation locative.
Une bonne gestion de la VMC repose donc sur une collaboration entre bailleur et locataire, chacun respectant ses obligations pour garantir une aération efficace, une habitation saine et une bonne qualité de vie au quotidien.
Nos conseils pour éviter les conflits
En résumé
- le bailleur est responsable du dispositif, du remplacement et des grosses réparations liées à la vétusté,
- le locataire est responsable de l'entretien courant et du nettoyage,
- les obligations dépendent de la cause réelle de la panne.
Nos conseils
Dans le cadre d'une location, le bail précise souvent les règles liées à l'entretien des équipements comme la VMC. Il est donc important, pour l'occupant comme pour le propriétaire, de relire attentivement les clauses concernant la ventilation, le nettoyage et les réparations. Une mauvaise compréhension du bail peut entraîner des conflits sur la responsabilité en cas de panne.
La VMC est un équipement essentiel de l'habitation : elle assure l'aération continue et limite les effets de l'humidité liés à l'eau utilisée au quotidien (douche, vaisselle, lessive). Sans ventilation efficace, les murs se dégradent plus vite et l'usure du logement s'accélère.
Le nettoyage régulier des bouches et des grilles permet aussi de réduire le bruit de fonctionnement. Une VMC mal entretenue devient souvent plus bruyante, car la poussière gêne la circulation de l'air. Ce type de nuisance peut être signalé par le locataire au propriétaire si le problème ne vient pas d'un défaut d'entretien courant.
Dans certains cas, le propriétaire doit prévoir un remplacement complet de l'installation, notamment si l'équipement est trop vétuste ou non conforme au décret sur la décence du logement. Un système trop ancien ou défaillant peut justifier une demande officielle du locataire.
Sa gestion fait donc partie intégrante de la bonne gestion locative. Le bailleur doit anticiper l'usure normale de l'équipement, tandis que le locataire doit assurer un entretien régulier pour éviter les pannes liées au manque de nettoyage.
En cas de désaccord sur la responsabilité, un diagnostic réalisé par un professionnel permet de déterminer si la panne vient de l'usure, d'un défaut d'installation ou d'un manque d'entretien. Ce rapport facilite la répartition des réparations entre propriétaire et locataire.
Une bonne ventilation, bien entretenue, garantit un logement plus sain, moins humide et plus durable. Elle protège aussi bien l'équipement que les murs, les meubles et la santé des occupants, ce qui en fait un élément central de toute location bien gérée.
