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BON PLAN ? - À Roubaix, la ville a mis en place un programme d'accession sociale inédit en France : 17 maisons vendues 1 euro symbolique. Mais les propriétaires doivent réaliser d'importants travaux.

La future maison de Romain Andrade et Emilie Beuzelin n'est pas encore très accueillante. Rien à voir avec les rafales de neige, ni le ciel gris de cette fin de janvier 2019. Au contraire, le blanc qui se dépose dans les rues fait plutôt ressortir les briques rouges typiques du Nord et de Roubaix.

La maison du jeune couple est simplement dans un triste état - pour le moment : “Elle était abandonnée depuis 23 ans, c'est pour ça qu'il y a eu des infiltrations d'eau et qu'elle bien endommagée, raconte Emilie, au milieu de la salle à manger à la tapisserie jaunie. Mais c'est un peu tout le principe des maisons à 1 euro à réhabiliter.”

À 28 ans, ils deviennent propriétaires grâce au programme de la mairie de Roubaix : 17 bâtisses, vendues 1 euro symbolique. En contrepartie, ils s'engagent à faire tous les travaux nécessaires et à y vivre 6 ans (impossible d'acheter plusieurs maisons à 1 euro comme en Sicile).

Une première en France, inspirée de l'initiative de Liverpool en Grande-Bretagne, ou encore de Détroit aux États-Unis. L'objectif : redonner vie à des quartiers désertés suite à la désindustrialisation.

On est partis sur un budget de 160 000 euros, estime Romain, au regard de l'isolation à refaire, des planchers vermoulus et de tout l'aménagement à repenser. C'est vraiment le budget limite parce qu'on ne veut pas dépasser la valeur du marché sur Roubaix.”

Alors, pour les acheteurs, est-ce vraiment une bonne affaire ?

Accéder à la propriété en ne finançant que les travaux

On se réfugie dans le loft que louent Romain et Emilie à quelques rues de là. 600 euros de loyer pour une telle hauteur sous plafond, Roubaix ne manque décidément pas de pépites !  Leur nouvelle demeure a-t-elle autant de potentiel que cette ancienne usine ? Oui, à en croire les plans dessinés par Emilie, architecte. Ils n'ont candidaté que pour cette maison alors qu'ils pouvaient faire trois choix, car celle-ci dispose d'un jardin et pourra être agrandie pour créer un salon.

On aurait pu devenir propriétaires à Roubaix sans cette offre, c'est certain, admet Emilie. Mais ça aurait été sûrement pour une plus petite surface ou peut-être pour un appartement, en tout cas pas pour une maison de 120 m2.”

Aminthe Delbart, une autre bénéficiaire du programme, y voit en revanche une occasion inespérée. “Je suis institutrice, j'ai quand même un salaire qui rentre régulièrement, mais à 26 ans, seule avec ma fille, acheter une maison c'était compliqué, raconte-t-elle par téléphone. Là, comme c'est un partenariat avec la mairie, ça fait un appui pour que la banque accepte mon dossier.”

Un prix de revient équivalent au marché grâce aux subventions

La jeune femme emprunte 113 000 euros, mais l'Agence Nationale de l'Habitat lui apporte une aide financière de 30 000 euros. Comme Aminthe, tous les participants au programme bénéficient d'une subvention, car ils rentrent dans les critères de revenus modestes à très modestes. Elle déboursera donc de sa poche 83 000 euros.

Nous avons fait travailler deux équipes d'architectes pour proposer un programme de travaux et un chiffrage associé. Nous avons exploré en parallèle le marché des différents quartiers, en intégrant les subventions Anah, détaille Lucie Charon, responsable des Maisons à 1 euro avec travaux à la Fabrique des Quartiers, la Société Publique Locale d'Aménagement qui pilote le programme avec la mairie.

Les candidats savaient où ils mettaient les pieds : tous ont reçu un dossier avec l'évaluation du prix de revient. Ils s'échelonnent entre 43 000 et 220 000 euros, selon les lots. Contrainte principale par rapport à un bien équivalent qu'ils auraient acquis par ailleurs : ils ne peuvent pas échelonner leurs travaux dans le temps, mais les réaliser dans l'année.

Une fois les aides de l'Anah perçues, le prix de revient, avec travaux, d'une maison à 1 euro, serait donc équivalent à l'investissement nécessaire pour une maison ancienne classique sur Roubaix, d'après la Fabrique des Quartiers.

Avec une différence notable : “Ces familles se retrouvent propriétaires de biens qui n'ont pas d'équivalent sur le marché roubaisien : des maisons réhabilitées à neuf, estime Lucie Charon. Les maisons qu'ils pourraient trouver en bon état n'auraient pas le même bilan énergétique.” Autrement dit, la facture de chauffage sera moins salée, car l'isolation sera bien meilleure.

Une solution gagnant-gagnant pour la ville et les propriétaires

Pour Lucie Charon, ce programme répond cependant bien à deux objectifs : Du point de vue des futurs acquéreurs, il s'agit de permettre à des familles qui n'ont pas forcément le profil idéal d'accéder à la propriété, du point de vue de la puissance publique, il s'agit de trouver une façon plus innovante de réhabiliter le patrimoine vacant de la ville.

Une solution “gagnant-gagnant”, qui représente cependant une goutte d'eau face aux 4000 logements vacants à Roubaix, et même des 74 dossiers de candidature déposés à la mairie. “Ça reste un échantillon, qui nous permet de savoir quels profils sont intéressés par ces maisons, pour mieux cibler par la suite”, explique Lucie Charon. D'autant que 4 des maisons proposées, plus petites, n'ont pas trouvé preneurs.

Pas de piège donc, avec ces maisons à 1 euro, mais des conditions à remplir. Être primo-accédant, habiter à Roubaix, avoir des personnes à charge… faisait rapporter plus de points. Et un peu de chance, aussi : certains candidats ont été départagés par tirage au sort. Rendez-vous en 2020 pour voir le résultat des travaux chez Romain et Émilie !