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IMMOBILIER - TVA réduite à 5,5%, exonération de taxe foncière, et surtout filet de sécurité si finalement vous ne pouvez plus acheter : ce dispositif d'aide à l'accession à la propriété est peut-être fait pour vous.

C'est au salon de l'immobilier neuf, à Rouen, que Céline, 26 ans, a découvert le dispositif grâce auquel elle sera très prochainement propriétaire.

Un promoteur lui a fait connaître la location accession, qui consiste à louer son logement pendant 6 mois à 4 ans, avant de l'acheter. Ce qui l'a poussé à sauter le pas : l'exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Étant enseignante, j'aurais pu acheter autrement mais cette exonération m'assure une plus grande sérénité financière dans les années à venir”, raconte la jeune femme.

Comme Céline, 4 à 5 000 personnes achètent en location accession chaque année en France, d'après Vincent Lourier, le directeur de la Fédération des coopératives HLM.

La location accession, également appelée PSLA (prêt social location accession), a été créée en 1984 et dépoussiéré en 2004.

Cela reste pour l'instant assez confidentiel car c'est mode d'accès à la propriété assez encadré par l'administration”, estime Vincent Lourier. “Mais c'est l'opportunité de devenir propriétaire dans des conditions très intéressantes financièrement.

Bien sûr, il y a des conditions pour bénéficier d'un tel dispositif. Il faut vouloir devenir propriétaire occupant et se trouver sous un plafond de ressources, dont les barèmes 2018 peuvent être consultés ici (attention, certaines communes ont des critères supplémentaires).

Comment fonctionne la location accession ?

L'idée de la location accession est de tester sa capacité à rembourser un crédit”, explique Mélanie Prevost, directrice Commerciale et Communication du bailleur social La Maison du CIL.

Le locataire accédant paye chaque mois une redevance, composée d'un loyer et d'une “part acquisitive”. Par exemple, sur 900 euros de redevance, 700 euros correspondent au loyer, et 200 euros à une partie du prix d'achat.

Chaque année, pendant une période pouvant aller jusqu'à 4 ans, il est possible d'acheter (on parle de lever l'option d'achat) ou de décider de rendre le logement.

Dans le premier cas, la totalité des parts acquisitives (les 200 euros chaque mois, dans notre exemple) est déduite du prix d'achat. Si le locataire accédant renonce à acheter, cette somme lui est reversée.

Quels sont les avantages de la location accession ?

Céline a été convaincue par l'exonération de taxe foncière pendant 15 ans. Mais il y a d'autres avantages à la location accession.

À commencer par l'accompagnement proposé. “Nous avons un partenaire bancaire qui donne un pré-accord et garantit, si la personne est toujours dans la même situation lorsqu'elle lève l'option d'achat, de faire un prêt à hauteur de sa redevance”, détaille Mélanie Prevost.

Si l'on reprend l'exemple précédent, la banque partenaire accorde un prêt avec un remboursement de 900 euros par mois.

Autre grand avantage : le prix d'achat, 15 à 30% moins cher que pour un investissement classique, selon l'estimation de Vincent Lourier. “Le taux de TVA est réduit à 5,5%, les prix de vente sont plafonnés, le vendeur réalise moins de marge”, explique-t-il.

Si les marges sont moins importantes, c'est parce que la grande majorité des ventes en location accession sont proposées par des bailleurs sociaux HLM.

Cela s'explique par une autre garantie, que ces organismes peuvent plus facilement apporter que les promoteurs privés. En cas d'accident de la vie (décès, séparation, chômage…), le nouveau propriétaire peut revendre son logement au vendeur et bénéficier d'une solution de relogement s'il est sous plafond de ressources.

Une offre intéressante mais limitée

Le plus difficile est de trouver une offre. La location accession est proposée pour des logements neufs et, très majoritairement, dans le parc social. Or il n'y a pas assez de logements sociaux construits chaque année pour satisfaire toutes les demandes.

Si on était capable de faire plus de logements en PSLA, on les vendrait sans difficulté”, admet Vincent Lourier.

Mais une fois que son dossier est sélectionné, on est assuré de devenir propriétaire, sauf aléa personnel. “90% des gens lèvent l'option d'achat au bout de 3 ans”, selon Mélanie Prevost, qui ajoute : “quand ils ne le font pas, c'est souvent à cause d'une séparation.

Céline, elle, vient d'envoyer un recommandé pour lever l'option. Elle devrait être propriétaire, pour de bon, dès cet été !

Où trouver un logement en location accession ?